Kira Sözleşmelerinde Vergi-Bumin Doğrusöz

Referans Gazetesi-04.06.2009

Bumin DOĞRUSÖZ

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE VERGİ

Kira sözleşmelerinden doğan vergi yükleri konusunda çok soru geldiğinden, bugün yaklaşık iki yıl önce yazdığım bir konuyu tekrar ele almak istiyorum.

Kira ilişkisi, kira gelirini elde eden açısından kazanç türüne bağlı olarak farklı vergisel yükümlülükler doğurur. Bu gelir elde eden açısından, hukuki statüye göre Gelir Vergisi’nin veya Kurumlar Vergisi’nin doğumuna yol açar. Gelir Vergisi açısından ise ticari veya zirai kazancın yahut gayrimenkul sermaye iradının doğumuna sebebiyet verebilir.

Kira ilişkisi, bazen kiracıya da bazı vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, stopaj yapma yükümlülüğü ve/veya Katma Değer Vergisi’nin üstlenilmesi şeklinde karşımıza çıkar.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumları, ticaret şirketlerini, iş ortaklıklarını, dernekleri, vakıfları, dernek ve vakıfların iktisadi işletmelerini, kooperatifleri, yatırım fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya nakden yaptıkları kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben % 20 oranında stopaj yapmaya mecbur kılmıştır.

Ödenen kira bedeline stopajın nasıl uygulanacağı sorusunun yanıtı ise vergi hukukunda değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile oluşan özel hukuk ilişkisindedir. Bir başka anlatımla taraflar kira sözleşmesinde tutarın brüt tutar olduğunu vurgulamışlarsa, bu tutar üzerinden stopajın hesaplanması, başka deyişle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.

Buna karşılık taraflar sözleşmede kira bedelinin net olduğunu kararlaştırmışlar ve/veya stopajın kararlaştırılan kira bedelinin dışında kiracı tarafından ayrıca karşılanacağını belirtmişlerse, kiracının önce bu tutarı brütleştirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapması gerekmektedir. Örneğin taraflar sözleşmede kira bedelini aylık net 1.000 TL kararlaştırmışlarsa, kesinti tutarının hesabında bu tutarın brütü olan 1.250 TL’nin esas alınması gerekmektedir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden, kararlaştırılan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü olduğunun anlaşılamadığı hallerde, kararlaştırılan bedelin brüt olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise stopajın kararlaştırılan bedelin içinden kesileceği ve kiraya verene kalanın ödeneceğidir.

Kira ilişkilerinin ortaya çıkardığı bir diğer mali yükümlülük ise Katma Değer Vergisi’dir. Bilindiği gibi Katma Değer Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesini de verginin konusuna dahil etmiştir. Dolayısıyla gayrimenkul kiralamalarının tamamı bu verginin konusu içerisinde kalmaktadır.

Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17. maddesinde, iktisadi işletmelere ait olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri vergiden istisna edildiğinden, sadece iktisadi işletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi işlemleri Katma Değer Vergisi’ne tabidir.

Bu verginin yükümlüsü de kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi kiracısına yansıtabilir. Verginin yansıtılıp yansıtılmadığı sorununun çözümü de yine taraflar arasında kurulu kira ilişkisindedir. Bunu da yukarıda stopajda olduğu, çeşitli ihtimallere göre ayıralım:

Taraflar arası kira sözleşmesinde, KDV’nin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği sözleşmede belirtilmişse veya sözleşmede kira bedeli “KDV hariç” ibaresi ile birlikte belirlenmişse, kiracı kira bedelinin dışında KDV tutarı kadar bir meblağı daha kiraya verene ödemek zorundadır. Burada kiracının ödeyeceği bu ek meblağ, özünde vergi değil, kira borcunun bir kısmıdır. Dolayısıyla bu meblağın ödenmemesi, kiracının kira borcunun ifasında temerrüdünü ifade eder.

Buna karşılık kira sözleşmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendiğine ilişkin bir açıklamanın yer alması veya bu konuda hiçbir açıklamanın yer almaması halinde, kira bedelinin KDV tutarını da içerdiğini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracısından kira bedelinin dışında ayrıca bir ödeme talep edemez.

Nitekim Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.

Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenirken, kira bedelinin yanı sıra özellikle vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmak ve kimin neden sorumlu olduğunu açıkça baştan belirlemekte fayda vardır.