Kiraya Artış Yapılması Kalktı Mı-Şükrü Kızılot

Hürriyet Gazetesi-10.06.2009

Şükrü KIZILOT

skizilot@yaklasim.com

KİRAYA ARTIŞ YAPILMASI KALKTI MI

SON günlerde, Hürriyet okurlarından bu konuda sorular yağıyor. Yargıtay’ın “Kriz döneminde kiralarda düşüş olması nedeniyle, kira artışı yapılamayacağına dair” kararı üzerine kafalarının karıştığını belirten okurlarımız “Kiraya artış yapılması kalktı mı?” diye soruyorlar.

Milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren bu konuyu, ilgili Yargıtay Kararı’na da yer vermek suretiyle açıklayalım.

OLAY NE?

Önce, Yargıtay Kararını özetleyelim.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, şartlar değişmediği ve özel nedenler bulunmadığı takdirde, kira ilişkisinin kurulduğu tarihte tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları kira parasının, izleyen üç dönem (yıl) TEFE (ÜFE) artış oranında artırılıp kiraya yansıtılması gerekir.

Bu şekilde bulunacak kira parasının 18 Kasım 1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında (YİBK) öngörülen “hak ve nesafet” kurallarına da uygun olduğu kabul edilir.

Kira parası üç dönem TEFE (ÜFE) oranında artırılarak tespit edilir.

Aynı yöntem, önceki dönem kira parasının mahkemece takdir edilmesi halinde de uygulanır.

İhtilaflı olayda, kiracı vekili yeni dönemde kira parasının genel fiyat artışları kadar artmadığı, aksine azaldığını savunmuştur.

O nedenle, gerçekten çevrede oluşan kira paralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı ya da kira paralarında bir düşüş saptandığı takdirde, kira parasının TEFE (ÜFE) oranında artırılmak isteği reddedilmeli ve önceki dönemde ödenen kira parasına (yani geçen yıl ödenen kiranın aynısına) hükmolunmalıdır.

Bunun aksine verilen mahkeme kararı isabetsizdir (Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi’nin 7 Nisan 2009 Tarih ve E.2009/3529, K.2009/6062 sayılı Kararı. Bu kararın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com).

Kararda özetle, kiraların düştüğü dönemde, kiranın enflasyon oranında artırılmasına karşı çıkılıyor.

ŞİMDİ NE OLACAK?

Yargıtay kararını okudunuz. Yaşanılan kriz ortamında, gayrimenkul fiyatları ve kiraları düştü. Böyle bir ortamda, “kirayı ÜFE yani üretici fiyat endeksine göre belirlenen enflasyon oranında artırmak doğru değil” diyor.

Hemen belirtelim, Yargıtay kararı o olaya özgü olup, diğer kiracı ve ev sahiplerini bağlamaz. Ancak benzerliği ölçüsünde, diğer kiralamalara “emsal olma” özelliği vardır. Benzer durumlarda, mahkemeye yansıyan kiracı-ev sahibi davalarında, emsal karar olarak göz önüne alınır. Ancak, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu karar verirse, o karar yasa hükmünde kabul edilir ve herkesi bağlar.

Hemen belirtelim, ev sahibi ile kiracı arasında bir sözleşme varsa, her iki taraf da bu sözleşme hükümlerine uymakla yükümlüdür. Borçlar Kanunu’nda yer alan “sözleşme serbestisi” hükümleri halen yürürlükte. Nitekim 16 Şubat 2000 Tarih ve 4531 sayılı Kanunla “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun”a eklenen Geçici 7. madde ile kira artışına 2000 ve 2001 yılları için getirilen sınırlama da Anayasa Mahkemesi’nin 15.9.2001 Tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 19 Temmuz 2001 tarih ve 2001/333 sayılı kararıyla iptal edilmişti.

Bu aşamada en iyisi, ev sahiplerinin ekonominin durumu düzelip, kiralarda artış ortaya çıkana kadar, kriz ortamını da göz önüne alarak zam konusunda ısrarcı olmamaları ya da sembolik bir zam yapmaları…