Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Sorumluluklar

GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL SORUMLULUKLAR

İÇİNDEKİLER

Giriş

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Elde Edilen Değer Artış Kazancı

Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı

Safi Değer Artışının Tespiti

Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti

Değer Artış Kazancının Beyanı

Gayrimenkul Alım-Satımında KDV

Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü

GİRİŞ

Bu bro­şü­rün ha­zır­lan­ma­sı­nın ama­cı, gay­ri­men­kul alım-sa­tı­mı sı­ra­sın­da ver­gi­sel yü­küm­lü­lük­le­rin ek­sik­siz ye­ri­ne ge­ti­ril­me­si için ön­ce­den bil­gi ver­mek su­re­tiy­le so­run­la­rın önü­ne geç­mek ve aynı za­man­da iş­lem­le­rin ko­lay­laş­tı­rıl­ma­sı­nı sağ­la­mak­tır.

Bu bro­şür­de gay­ri­men­kul alım-sa­tı­mı sı­ra­sın­da kar­şı­la­şı­la­bi­lecek so­run­lar­la il­gi­li özel­lik arz eden bel­li ko­nu­la­ra de­ği­nil­miş­tir. Bu bağ­lam­da; gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sın­da ver­gi­sel so­rum­lu­luk­lar, de­ğer ar­tış ka­zan­cı­nın be­ya­nı, gay­ri­men­kul alım-sa­tı­mın­da tapu har­cı ve gay­ri­men­kul alım sa­tı­mın­da özel­lik arz eden di­ğer du­rum­la­ra yer ve­ril­mek­te­dir.

Bu bro­şü­rün siz de­ğer­li mü­kel­lef­le­ri­mi­ze sağ­lık­lı ve pra­tik bil­gi­ler ve­re­rek bi­linç­li bir şe­kil­de ha­re­ket et­me­ni­ze kat­kı­da bu­lu­na­ca­ğı­nı umu­yor, iş­le­ri­niz­de ba­şa­rı­lar di­li­yo­ruz.

GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL SORUMLULUKLAR

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Elde Edilen Değer Artış Kazancı

Gay­ri­men­kul alım-sa­tı­mı sı­ra­sın­da ver­gi­len­dir­me ile il­gi­li hak ve ödev­le­rin de­ğer­len­di­ril­me­si açı­sın­dan ön­ce­lik­le dik­kat edil­me­si ge­re­ken hu­sus gay­ri­men­ku­lün elde edi­liş ta­ri­hi ve bir be­del kar­şı­lı­ğı elde edi­lip edil­me­di­ği­dir.

Ger­çek ki­şi­le­rin bir be­del kar­şı­lı­ğı edin­dik­le­ri gay­ri­men­kul­le­rin ik­ti­sap ta­ri­hin­den baş­la­ya­rak beş yıl için­de el­den çı­ka­rıl­ma­sın­dan do­ğan ka­zanç­lar de­ğer ar­tı­şı ka­zan­cı ola­rak ge­lir ver­gi­si­ne ta­bi­dir.

Buna göre aşa­ğı­da be­lir­ti­len mal ve hak­la­rın beş yıl için­de el­den çı­ka­rıl­ma­sın­dan do­ğan ka­zanç­lar de­ğer ar­tış ka­zan­cı­dır;

Ara­zi, bina, ma­den su­la­rı, mem­ba su­la­rı, ma­den­ler, taş ocak­la­rı, kum ve ça­kıl is­tih­sal yer­le­ri, tuğ­la ve ki­re­mit har­man­la­rı, tuz­la­lar ve bun­la­rın mü­tem­mim cü­zi­le­ri ve te­fer­ru­atı,

Voli ma­hal­le­ri ve dal­yan­lar,

Gay­ri­men­kul ola­rak tes­cil edi­len hak­lar,

Gemi ve gemi pay­la­rı ile bi­lu­mum mo­tor­lu tah­mil ve tah­li­ye va­sı­ta­la­rı.

An­cak; be­del­siz ola­rak veya ve­ra­set yo­luy­la edi­ni­len gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sın­dan sağ­la­nan ka­zanç­lar ile gay­ri­men­kul­le­rin ik­ti­sap ta­ri­hin­den baş­la­ya­rak beş yıl­dan faz­la bir süre elde tu­tul­duk­tan son­ra el­den çı­ka­rıl­ma­sın­dan do­ğan ka­zanç­lar ver­gi­len­di­ril­me­ye­cek­tir.

Gay­ri­men­ku­lün eşe veya ço­cu­ğa alın­ma­sı, öde­me­nin de aile re­isi ta­ra­fın­dan ya­pıl­ma­sı ha­lin­de “ivaz­sız” yani kar­şı­lık­sız bir in­ti­kal söz ko­nu­su ola­ca­ğın­dan bu du­rum ve­ra­set ve in­ti­kal ver­gi­si­ne ta­bi­dir.

Ay­rı­ca, 01.01.2007 ta­ri­hin­den önce ik­ti­sap edil­miş olan gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sın­dan do­ğan ka­zanç­la­rın ver­gi­len­di­ril­me­sin­de dört yıl­lık süre esas alı­na­cak­tır. Di­ğer ta­raf­tan 01.01.2007 ta­ri­hin­den iti­ba­ren ik­ti­sap edi­len gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sı so­nu­cu do­ğa­cak ka­zan­cın ver­gi­len­di­ril­me­sin­de ise beş yıl­lık süre söz ko­nu­su ola­cak­tır.

Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı

Gay­ri­men­kul alım sa­tım işi­nin de­vam­lı ya­pıl­ma­sı du­ru­mun­da elde edi­len ge­lir de­ğer ar­tış ka­zan­cı ola­rak de­ğil ti­ca­ri ka­zanç ola­rak ver­gi­len­di­ri­le­cek­tir.

Ti­ca­ri bir or­ga­ni­zas­yon içe­ri­sin­de ya­pı­lan sa­tış­lar, tek bir sa­tış ger­çek­leş­ti­ril­miş dahi olsa, ti­ca­ri ka­zanç ola­rak de­ğer­len­di­ri­lecek, ti­ca­ri bir or­ga­ni­zas­yon ol­mak­sı­zın bir­den faz­la sa­tış ya­pıl­mış ise (bir yıl­da bir­den faz­la veya her yıl bir sa­tış ya­pıl­ma­sı) sa­tı­şın han­gi amaç­la ya­pıl­dı­ğı­nın tes­pit edil­me­si ge­re­ke­cek­tir. Bu du­rum­da, ka­zanç sağ­la­ma ama­cıy­la ya­pı­lan alım-sa­tım iş­lem­le­ri­nin ti­ca­ri ka­zanç kap­sa­mın­da; şah­si ih­ti­yaç ya da ser­ve­tin ko­run­ma­sı ama­cıy­la ger­çek­leş­ti­ri­len alım-sa­tım iş­lem­le­ri­nin ise de­ğer ar­tış ka­zan­cı kap­sa­mın­da de­ğer­len­di­ril­me­si ge­rek­mek­te­dir.

Aynı za­man­da, bu ka­zanç­la­rın bir ti­ca­ri iş­let­me ta­ra­fın­dan elde edil­me­si du­ru­mun­da da elde edi­len ka­zanç ti­ca­ri ka­zanç ola­rak ver­gi­len­di­ri­le­cek­tir.

Sa­tın alı­nan ve tram­pa su­re­tiy­le ik­ti­sap olu­nan ara­zi­nin ik­ti­sap ta­ri­hin­den iti­ba­ren 5 yıl için­de par­sel­le­ne­rek bu müd­det için­de veya daha son­ra­ki yıl­lar­da kıs­men veya ta­ma­men sa­tıl­ma­sın­dan elde edi­len ka­zanç­lar da ti­ca­ri ka­zanç ola­rak ver­gi­len­di­ri­lir.

Safi Değer Artışının Tespiti

De­ğer ar­tış ka­zan­cın­da ver­gi­len­di­ri­lecek ka­zan­ca “safi de­ğer ar­tı­şı” de­nil­mek­te­dir. De­ğer ar­tı­şın­da safi ka­zanç, el­den çı­kar­ma kar­şı­lı­ğın­da alı­nan para ve ayın­lar­la sağ­la­nan ve para ile tem­sil edi­le­bi­len her tür­lü men­fa­at­le­rin tu­ta­rın­dan aşa­ğı­da­ki in­di­rim­le­rin dü­şül­me­si su­re­tiy­le bu­lun­mak­ta­dır.

Gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sı so­nu­cun­da elde edi­len de­ğer ar­tış ka­zan­cın­dan in­di­ri­le­bi­lecek gi­der­ler;

El­den çı­ka­rı­lan mal ve hak­la­rın ma­li­yet be­de­li,

El­den çı­kar­ma do­la­yı­sıy­la ya­pı­lan ve sa­tı­cı­nın uh­de­sin­de ka­lan gi­der­ler,

Öde­nen ver­gi ve harç­lar.

Ma­li­yet be­de­li­nin tes­pit edi­le­me­me­si ha­lin­de ma­li­yet be­de­li ye­ri­ne; Ver­gi Usul Ka­nu­nu hü­küm­le­ri­ne göre Tak­dir Ko­mis­yo­nun­ca tes­pit edi­lecek be­del esas alı­na­cak­tır.

Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti

Gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sın­da ik­ti­sap be­de­li, el­den çı­ka­rı­lan gay­ri­men­kul­le­rin, el­den çı­ka­rıl­dı­ğı ay ha­riç ol­mak üze­re Tür­ki­ye İsta­tis­tik Ku­ru­mu­’n­ca be­lir­le­nen top­tan eşya fi­yat en­dek­sin­de­ki ar­tış ora­nın­da ar­tı­rı­la­rak tes­pit edi­le­cek­tir. 2006 yı­lı­nın Ocak ayın­dan iti­ba­ren top­tan eşya fi­yat en­dek­si ye­ri­ne, üre­ti­ci fi­yat en­dek­si ya­yım­lan­mak­ta­dır. Bu ne­den­le 01.01.2006 ta­ri­hin­den son­ra ya­pı­lan en­deks­le­me­ler­de top­tan eşya fi­yat en­dek­si ye­ri­ne, üre­ti­ci fi­yat en­dek­si dik­ka­te alı­na­cak­tır.

An­cak, bu en­deks­le­me­nin ya­pı­la­bil­me­si için söz ko­nu­su ar­tış ora­nı­nın %10 veya üze­rin­de ger­çek­leş­me­si ge­rek­mek­te­dir. Söz ko­nu­su en­deks­le­re www.tuik.gov.tr ad­re­sin­den ula­şa­bi­lir­si­niz.

Değer Artış Kazancının Beyanı

De­ğer ar­tış ka­zanç­la­rı­nın be­yan ko­nu­su edi­lip edil­me­ye­ce­ği, elde edi­len ira­dın is­tis­na had­di­nin al­tın­da ka­lıp kal­ma­dı­ğı­na bağ­lı­dır. İstis­na had­di­ni aşan tu­tar­da ge­lir elde edil­me­si ha­lin­de yıl­lık be­yan­na­me ve­ri­le­cek­tir.

Gay­ri­men­kul­le­rin el­den çı­ka­rıl­ma­sın­dan do­ğan ka­zan­cın tes­pi­tin­de alış be­de­li ile sa­tış be­de­li ara­sın­da­ki far­kın 2008 yılı için 6.800 Yeni Türk Li­ra­sı ge­lir ver­gi­sin­den müs­tes­na­dır.

Be­yan­na­me, elde edi­len de­ğer ar­tış ka­zan­cı­nın safi mik­ta­rı­nın açık­la­nan is­tis­na sı­nı­rı­nın aş­ma­sı du­ru­mun­da, sa­tı­şın ya­pıl­dı­ğı yılı ta­kip eden yı­lın Mart ayı­nın ba­şın­dan yir­mi­be­şin­ci günü ak­şa­mı­na ka­dar yıl­lık be­yan­na­me ile be­yan edi­lip, Ge­lir Ver­gi­si Ka­nu­nu­’n­da be­lir­ti­len oran­lar üze­rin­den ge­lir ver­gi­si he­sap­la­na­rak, Mart ve Tem­muz ay­la­rın­da ol­mak üze­re 2 eşit tak­sit­le öde­ne­cek­tir.

Bu­lu­na­cak de­ğer ar­tış ka­zan­cı­na 2008 tak­vim yılı için uy­gu­la­na­cak ver­gi ta­ri­fe­si aşa­ğı­da­ki gi­bi­dir ;

7.800 YTL’ye kadar %15

19.800 YTL’nin 7.800 YTL’si için 1.170 YTL, fazlası %20

44.700 YTL’nin 19.800 YTL’si için 3.570 YTL, fazlası %27

44.700 YTL’den fazlasının 44.700 YTL’si için 10.293 YTL, fazlası %35

Örnek 1:

Bay Meh­met MUT­LU 12.05.2006′ da 100.000 YTL’ ye sa­tın al­mış ol­du­ğu gay­ri­men­ku­lü 10.06.2008′ de 200.000 YTL’ ye sat­mış­tır.

Gay­ri­men­ku­lün ik­ti­sap ta­ri­hin­den ön­ce­ki ay olan Ni­san 2006′ da ÜFE 127,76, el­den çı­ka­rıl­dı­ğı ay­dan ön­ce­ki ay olan Ma­yıs 2008′ de ÜFE 163,93′ tür. Bu du­rum­da en­deks­le­me ora­nı­nın il­gi­li dö­nem­de %10′ un üze­rin­de art­mış ol­du­ğu gö­rül­mek­te­dir. (163,93 / 127,76 = %28,31)

Do­la­yı­sıy­la el­den çı­ka­rı­lan gay­ri­men­ku­lün en­deks­len­miş ma­li­yet be­de­li;

100.000 YTL * (163,93 / 127,76) = 128.310,89 YTL

ola­rak dik­ka­te alı­na­cak­tır.

Buna göre Bay MUT­LU, sat­mış ol­du­ğu gay­ri­men­kul­den do­la­yı (200.000 – 128.310,89) 71.689,11 YTL tu­ta­rın­da is­tis­na ön­ce­si de­ğer ar­tış ka­zan­cı elde et­miş ola­cak­tır.

Söz ko­nu­su ka­zan­ca 6.800 YTL tu­ta­rın­da is­tis­na uy­gu­la­na­rak bu­lu­na­cak (71.689,11 – 6.800) 64.889,11 YTL’ ye Ge­lir Ver­gi­si Ka­nu­nu­’­nun 103. mad­de­sin­de­ki ver­gi nis­pet­le­ri uy­gu­la­na­rak mü­kel­le­fin 2008 yılı için öde­ye­ce­ği ge­lir ver­gi­si he­sap­la­na­cak­tır.

He­sap­la­nan Ge­lir Ver­gi­si …………………………………………….. 17.359,18 YTL

(44.700 YTL’ sı için 10.293 )

(20.189,11 YTL X %35= 7.066,18)

Bu­lu­nan bu mik­tar, 2009 yı­lı­nın Mart ayı­nın yir­mi­be­şin­ci günü ak­şa­mı­na ka­dar yıl­lık be­yan­na­me ile be­yan edi­lip, Mart ve Tem­muz ay­la­rın­da 2 eşit tak­sit­le öde­ne­cek­tir.

Di­ğer ta­raf­tan, gay­ri­men­ku­lün sa­tış be­de­li­nin ta­pu­da dü­şük gös­te­ri­le­rek de­ğer ar­tış ka­zan­cı­nın ek­sik be­yan edil­me­si ve du­ru­mun ida­re­ce tes­pit edil­me­si ha­lin­de; ek­sik be­yan edi­len ver­gi ve ver­gi zi­yaı ce­za­sı­nın ida­re ta­ra­fın­dan tarh edi­le­rek ge­cik­me fa­izi ile tah­sil edi­le­ce­ği unu­tul­ma­ma­lı­dır.

Gayrimenkul Alım-Satımında KDV

İkti­sa­di iş­let­me­le­re da­hil ol­ma­yan gay­ri­men­kul­le­rin sa­tı­şı kat­ma de­ğer ver­gi­sin­den is­tis­na­dır. An­cak ik­ti­sa­di iş­let­me­le­rin ak­ti­fin­de ka­yıt­lı bu­lu­nan gay­ri­men­kul­le­rin sa­tı­şı kat­ma de­ğer ver­gi­si­ne ta­bi­dir.

Uy­gu­la­na­cak KDV ora­nı 150 m²’ye ka­dar olan ko­nut tes­lim­le­rin­de %1, 150 m²’den bü­yük ko­nut­lar ile iş­yer­le­ri­nin tes­li­min­de %18’­dir.

An­cak, ku­rum­la­rın ak­ti­fin­de veya be­le­di­ye­ler ile il özel ida­re­le­ri­nin mül­ki­ye­tin­de, en az iki tam yıl sü­rey­le bu­lu­nan gay­ri­men­kul­le­rin sa­tı­şı kat­ma de­ğer ver­gi­sin­den is­tis­na­dır. Gay­ri­men­kul ti­ca­re­ti ile uğ­ra­şan ku­rum­la­rın bu is­tis­na­yı uy­gu­la­ma­sı için, söz ko­nu­su gay­ri­men­kul­le­ri ak­tif­le­rin­de ti­ca­re­ti­ni yap­mak ama­cıy­la tut­ma­ma­la­rı ge­re­kir.

Yine ko­nut yapı ko­ope­ra­tif­le­rin­ce üye­le­ri­ne ya­pı­lan ko­nut tes­lim­le­ri de KD­V­’­den is­tis­na­dır.

Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü

Gay­ri­men­kul alım-sa­tı­mı ile il­gi­li tapu iş­lem­le­ri har­ca ta­bi­dir.

Harç­lar Ka­nu­nu uya­rın­ca, gay­ri­men­kul sa­tış iş­le­min­de tapu har­cı alı­cı ve sa­tı­cı­dan ayrı ayrı bin­de on­beş (%015) ora­nın­da tah­sil edi­lir.

Gay­ri­men­kul alım-sa­tı­mın­da tapu har­cı, Em­lak Ver­gi­si Ka­nu­nu­na göre be­lir­le­nen ver­gi de­ğe­rin­den dü­şük ol­ma­mak üze­re, mü­kel­lef ta­ra­fın­dan be­yan edi­len ger­çek alım-sa­tım be­de­li üze­rin­den he­sap­la­nır.

Mü­kel­lef­le­rin ger­çek alım-sa­tım be­de­lin­den daha dü­şük be­yan­da bu­lun­ma­la­rı ve bu­nun ida­re­ce tes­pi­ti ha­lin­de, ara­da­ki far­ka isa­bet eden harç ce­za­lı ola­rak (%25 ver­gi zi­yaı ce­za­sı) tah­sil edi­le­cek­tir.

Bu ne­den­le, mü­kel­lef­le­rin ile­ri­de ce­za­lı du­ru­ma düş­me­me­le­ri için ta­pu­da ya­pa­cak­la­rı iş­lem­ler­de ger­çek alım-sa­tım be­de­li­ni gös­ter­me­le­ri ge­rek­mek­te­dir.

Örnek 2:

Bay Ah­met GÜZEL 15.09.2007 ta­ri­hin­de 100.000 YTL öde­ye­rek bir gay­ri­men­kul sa­tın al­mış an­cak, ta­pu­da az harç öde­mek ama­cıy­la gay­ri­men­ku­lün de­ğe­ri 50.000 YTL ola­rak gös­te­ril­miş ve alı­cı ve sa­tı­cı ta­ra­fın­dan ayrı ayrı (50.000 * %015=) 750 YTL tapu har­cı öden­miş­tir.

Gay­ri­men­ku­lün ger­çek de­ğe­ri olan 100.000 YTL gös­te­ril­me­si ha­lin­de alı­cı ve sa­tı­cı ta­ra­fın­dan öde­necek olan (100.000 * %015 * 2=) 3.000 YTL ye­ri­ne, ek­sik tapu har­cı öden­me­si su­re­tiy­le dev­le­tin top­lam 1.500 YTL ‘lik harç kay­bı ol­muş­tur.

Buna göre, ger­çek alım-sa­tım be­de­li üze­rin­den tapu har­cı öden­me­di­ği­nin ida­re­ce tes­pit edil­me­si ha­lin­de, alı­cı ve sa­tı­cı adı­na ayrı ayrı 750 YTL tapu har­cı ile (750*%25=187,5) 187,5 YTL ver­gi zi­yaı ce­za­sı tarh edi­lecek ve ge­cik­me fa­izi ile bir­lik­te tah­sil edi­le­cek­tir.

Gay­ri­men­kul alım sa­tı­mın­da bu­lu­nan mü­kel­lef­le­rin ce­za­lı ver­gi tar­hi­yat­la­rıy­la kar­şı­laş­ma­ma­la­rı için gay­ri­men­kul alış be­del­le­ri­ni ta­pu­da ger­çek de­ğer­le­ri üze­rin­den be­yan et­me­le­ri ya­rar­la­rı­na ola­cak­tır.